Cláusula de Liberación Parcial

Diccionario inmobiliario y financiero | One West Realty El Salvador

Qué es una Cláusula de Liberación Parcial en bienes raíces en El Salvador

Una Cláusula de Liberación Parcial es una estipulación incluida en un contrato de hipoteca por la cual el acreedor, normalmente un banco, acepta liberar una parte del inmueble hipotecado a medida que el deudor paga ciertos montos o cumple determinadas condiciones.

Es común en desarrollos inmobiliarios como residenciales, condominios o lotificaciones, donde todo el terreno está hipotecado pero es necesario liberar lotes individuales para venderlos o transferirlos a terceros.

Cómo la manejan los bancos en El Salvador

Los bancos facilitan y regulan esta cláusula bajo condiciones estrictas, ya que implica reducir de manera progresiva la garantía de la deuda total. En la práctica funciona así:

1. Financiamiento a desarrolladores

   • En proyectos grandes se incluye la cláusula para permitir vender viviendas o lotes conforme se pagan cuotas del crédito o un monto predeterminado.

2. Valor mínimo por unidad

   • El banco fija un valor de liberación por cada unidad o lote. A modo de ejemplo, hay que abonar USD 20,000 para liberar una casa específica del proyecto.

3. Control y seguimiento

   • El banco mantiene un registro riguroso de los lotes liberados y los pagos recibidos para controlar la garantía hipotecaria que queda.

4. Condición para la venta

   • Con frecuencia, no se puede escriturar ni inscribir un lote a nombre de un comprador si antes no se liberó formalmente por medio de esta cláusula.

5. Garantía residual

   • El banco procura que el valor del terreno o de las unidades restantes siga cubriendo el saldo pendiente del préstamo.

Leyes que la rigen en El Salvador

Si bien no hay una ley específica dedicada solo a la cláusula de liberación parcial, su uso se apoya en el marco legal general de hipotecas y contratos de El Salvador:

1. Código Civil de El Salvador

   • : regulan las hipotecas y admiten condiciones contractuales específicas como esta cláusula, siempre que no contravengan la ley.

2. Ley de Bancos

   • Obliga a los bancos a establecer políticas de mitigación de riesgo al reducir garantías.

3. Normas de la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF)

   • Fijan parámetros para el control de garantías y su liberación parcial, en particular en créditos de construcción y desarrollo.

4. Ley de la Propiedad

   • Rige la inscripción de actos registrales, incluida la liberación parcial de hipotecas ante el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

Caso práctico