Dominio Eminente

Diccionario inmobiliario y financiero | One West Realty El Salvador

Qué es el dominio eminente en El Salvador y qué papel cumple en el sector inmobiliario

El dominio eminente en El Salvador es la facultad del Estado de expropiar bienes inmuebles de particulares por causa de utilidad pública o interés social, por medio de el pago de una justa indemnización.

Este principio jurídico facilita al Estado intervenir en la propiedad privada para ejecutar proyectos de infraestructura, desarrollo urbano, carreteras, hospitales, escuelas, obras energéticas y otros.

Efecto en el sector inmobiliario

En el sector inmobiliario, el dominio eminente puede tener un impacto considerable.

Si un terreno o inmueble está en una zona estratégica para proyectos públicos, puede ser expropiado, lo que afecta de forma directa el valor y el uso del bien.

Los desarrolladores inmobiliarios deben tener presente esta figura al adquirir terrenos, especialmente en zonas que podrían entrar en planes de ampliación vial o de desarrollo estatal.

El papel de los bancos

Para los bancos, el dominio eminente igualmente tiene implicaciones relevantes.

Si se expropia un inmueble que sirve de garantía hipotecaria, el banco puede resultar afectado.

Por ello las instituciones financieras analizan con cuidado la ubicación del inmueble y los riesgos de expropiación antes de conceder un préstamo respaldado por ese bien.

Leyes que regulan el dominio eminente en El Salvador

Esta figura está contemplada y regulada por distintas leyes y normas del país.

Constitución de la República de El Salvador

• : asegura la propiedad privada, que puede estar sujeta a limitaciones por razones de utilidad pública o interés social.
• : señala específicamente que la expropiación solo puede hacerse previa declaración de necesidad pública y con la correspondiente indemnización.

Ley de Expropiación y de Ocupación de Bienes por el Estado

La Ley de Expropiación y de Ocupación de Bienes por el Estado regula los procedimientos con que el Estado puede ejercer el dominio eminente.

• Fija los pasos para la declaratoria de utilidad pública.
• Regula el avalúo del inmueble afectado.
• Prevé la notificación al propietario.
• Establece el pago de la indemnización.
• Contempla los recursos legales con que cuenta el afectado.

Código Municipal

La Código Municipal igualmente contempla la aplicación del dominio eminente en el ámbito municipal.

De acuerdo con el siguientes, los municipios pueden aplicar esta figura para ejecutar proyectos locales de beneficio comunitario, como la apertura de calles, áreas verdes o instalaciones públicas.

Código Procesal Civil y Mercantil

El Código Procesal Civil y Mercantil establece los procedimientos judiciales que se aplican cuando hay una disputa sobre el monto de la indemnización o sobre la legalidad de la expropiación.

En resumen

En conjunto, el dominio eminente es una herramienta del Estado para asegurar el desarrollo nacional y el bien común, pero igualmente supone un riesgo legal y financiero para propietarios, desarrolladores inmobiliarios y bancos.

Por ello es esencial que su regulación y aplicación mantengan el equilibrio entre el interés público y el respeto a la propiedad privada.