Interés Público

Diccionario inmobiliario y financiero | One West Realty El Salvador

Qué es el interés público

El interés público abarca las necesidades, objetivos o beneficios que van más allá del interés de una persona y se vinculan con el bienestar general de la sociedad.

En el campo inmobiliario cobra relevancia cuando una propiedad, un terreno o un derecho privado se relacionan con obras públicas, infraestructura, planificación urbana, servicios colectivos o ciertas actuaciones del Estado.

Interés público y propiedad privada en El Salvador

La Constitución de la República de El Salvador reconoce y asegura la propiedad privada, pero igualmente dispone que puede someterse a limitaciones previstas por la ley cuando existan razones de necesidad o interés público.

O sea, el derecho de propiedad está protegido, pero no funciona de manera totalmente ajena a las necesidades generales de la sociedad.

Artículo 103 de la Constitución

El reconoce la propiedad privada en su función social y establece que las limitaciones por razones de necesidad o interés público deben fundarse en la ley.

Interés público y expropiación

Uno de los casos en que el interés público tiene más peso en el sector inmobiliario es la expropiación de inmuebles.

La Constitución establece que una persona puede ser privada de su propiedad cuando exista una causa de necesidad o interés público calificada de acuerdo con la ley.

En esos casos debe haber igualmente una indemnización justipreciada en los términos que fije el ordenamiento jurídico.

Artículo 106 de la Constitución

El dispone que nadie puede ser privado de su propiedad salvo por causa de necesidad o interés público calificada por ley o por medio de resolución fundada en ley.

Cómo se vincula con los bienes raíces

En el ámbito inmobiliario, una declaración o actuación basada en el interés público puede darse en situaciones como:

• Construcción o ampliación de carreteras.
• Obras de infraestructura pública.
• Instalación o ampliación de ciertos servicios públicos.
• Proyectos de ordenamiento territorial.
• Intervenciones urbanas autorizadas por la ley.
• Adquisición de terrenos para proyectos de utilidad colectiva.

Interés público y dominio eminente

El concepto igualmente se relaciona con el dominio eminente, entendido como la facultad del Estado de intervenir sobre ciertos bienes privados cuando existe una causa jurídicamente reconocida que lo justifique.

La Constitución salvadoreña reconoce la función social de la propiedad y solo facilita expropiarla por causa de utilidad pública o interés social, con previa y justa indemnización.

Interés público no es confiscación

Es relevante distinguir una actuación por interés público de una confiscación.

La Constitución salvadoreña prohíbe confiscar bienes. Por ello, cuando una propiedad resulta afectada por una actuación legítima de interés público, deben respetarse los procedimientos y garantías correspondientes.

Interés público y planificación urbana

El interés público puede estar detrás de decisiones de ordenamiento territorial, urbanización, infraestructura y regulación del uso del suelo.

Estas medidas pueden condicionar cómo se usan o desarrollan ciertos terrenos, siempre de acuerdo con las competencias de las autoridades y al marco jurídico aplicable.

Interés público y valoración del inmueble

Cuando un inmueble debe adquirirse o afectarse por una actuación pública, establecer su valor puede convertirse en un punto central del procedimiento.

En esos casos se pueden usar avalúos y otros mecanismos técnicos para fijar el valor económico del inmueble o de la parte afectada.

Por qué importa a propietarios y compradores

Comprender el interés público facilita reconocer que algunos derechos sobre una propiedad pueden estar sujetos a disposiciones legales ligadas a necesidades colectivas.

Antes de adquirir una propiedad, especialmente si está cerca de proyectos de infraestructura o de zonas en procesos de planificación, conviene revisar:

• La situación registral del inmueble.
• La zonificación y el uso del suelo.
• Las restricciones administrativas vigentes.
• Los proyectos públicos que puedan afectar la zona.
• Las disposiciones municipales o territoriales aplicables.

Interés público y seguridad jurídica

El interés público debe aplicarse siguiendo los procedimientos que fija la ley y respetando los derechos reconocidos a los propietarios.