Financiamiento de Participación

Diccionario inmobiliario y financiero | One West Realty El Salvador

Qué es el financiamiento de participación

El financiamiento de participación es una forma de financiamiento colectivo en la que varias entidades, como bancos o inversionistas privados, reúnen recursos para financiar un solo proyecto.

Cada participante pone una parte del capital y recibe beneficios o intereses proporcionales a su aporte.

Puede adoptar la forma de un crédito sindicado, en el que varios bancos prestan en conjunto, o de una estructura fiduciaria en la que un fideicomiso administra los recursos del proyecto.

El papel de los bancos

En El Salvador, los bancos son protagonistas de este tipo de financiamiento.

Por lo regular, uno de ellos actúa como banco líder o agente estructurador y coordina la operación financiera.

Sus funciones principales son:

• Diseñar la estructura financiera del proyecto.
• Coordinar la participación de otros bancos o instituciones financieras.
• Administrar los desembolsos y vigilar el cumplimiento del contrato.
• Ejecutar las garantías si hay incumplimiento.

El rol de las compañías inmobiliarias

Las compañías inmobiliarias o desarrolladoras son las principales beneficiarias de este financiamiento.

Generalmente aportan una parte del capital, como el terreno o los permisos, y obtienen el resto por medio de créditos sindicados, inversión privada o fideicomisos.

Su función comprende:

• Presentar el proyecto y sus estudios de factibilidad.
• Respaldar parte del financiamiento con activos propios.
• Ejecutar el proyecto de acuerdo con el plan acordado con los financistas.
• Repartir utilidades de acuerdo con la participación de cada uno.

Leyes que rigen el financiamiento de participación en El Salvador

Este financiamiento está regulado por un conjunto de leyes financieras, civiles y mercantiles que determinan los derechos, las obligaciones y las estructuras legales permitidas.

Ley de Bancos

La Ley de Bancos forma parte del marco aplicable.

• : facilita a las instituciones financieras otorgar crédito bajo diversas modalidades.
• : regula las operaciones conjuntas entre instituciones.
• : autoriza la participación de bancos en financiamientos conjuntos o sindicados.

Ley del Mercado de Valores

La Ley del Mercado de Valores igualmente integra el marco legal de estas estructuras.

• : regulan los fideicomisos financieros que suelen usarse para administrar los fondos de proyectos inmobiliarios.
• : detalla las responsabilidades del fiduciario.

Código de Comercio de El Salvador

• siguientes: facilitan constituir asociaciones o consorcios entre sociedades.
• : regulan los contratos de préstamo mercantil utilizados en estas operaciones.

Código Civil de El Salvador

• siguientes: regulan los contratos de mutuo o préstamo civil entre particulares o empresas.

Caso práctico

Una empresa desarrolladora proyecta construir un complejo habitacional de alto valor en El Salvador.

Un banco salvadoreño estructura el financiamiento y aporta el 50% del capital. Otro banco regional pone el 30% y un fondo de inversión extranjero el 20%.

El banco líder supervisa los pagos y los reportes financieros mientras se ejecuta el proyecto.